Публикации

Статья в журнале "ЕСТЬ ВАРИАНТ" от 25.01.2010, Екатеринбург

 Гоа: особенности рынка

Даже те, кто совсем не интересуются Индией, по крайней мере, слышали о Гоа. Ну а для тех, кто влюблен в эту страну, лучшего места, чем Гоа, для того чтобы купить домик своей мечты, наверное, не существует. Однако рынок недвижимости Индии весьма специфичен и зачастую малопонятен европейцу. Кроме того, он окутан многими мифами, которые препятствуют притоку иностранных покупателей. Так что, если вы собираетесь жить в Гоа, и вас интересует не только аренда жилья в Гоа, но и приобретение недвижимости в собственность, без советов специалиста здесь не обойтись.  

Индийская жемчужина

        Гоа, самый маленький индийский штат, довольно сильно отличается от других регионов страны. Здесь самым причудливым образом переплетаются индийская и европейская культуры. Это объясняется тем, что Гоа в течение 450 лет был колонией Португалии, и данное обстоятельство наложило глубокий отпечаток на все особенности жизни местного населения. Этим объясняется своеобразный  облик архитектуры штата и большой процент проживающих здесь христиан. Столица Гоа  – город Панаджи – знаменита своим старым португальским кварталом, а также церковью Святого Себастьяна, которая была построена в конце XIX столетия. В 9 километрах от Панаджи располагается Старый Гоа, в котором сосредоточены самые важные католические  храмы страны. Одновременно Гоа – это самая настоящая Индия, с древними индуистскими храмами, священными коровами, маленькими экзотическими деревушками и шумными городами.

       Гоа не только по географическому принципу делится на южную и северную части – каждая предполагает определенный образ жизни, если угодно, статус. Северная часть штата – место отдыха молодежи и фанатов активного образа жизни, южная – для состоятельных любителей пожить в покое на природе.

 

Местная специфика

Рынок недвижимости Индии очень хорошо развит, хотя процедуры достаточно сложны для понимания  человеком с европейским и российским менталитетом.

«Что касается рынка недвижимости Гоа, то он главным образом формируется местными покупателями, в основном приезжающими из Дели. Иностранными же покупателями выступают британцы, немцы, голландцы. Россияне присутствуют на местном рынке, но число их пока незначительно», – рассказывает  Анна Роговская, генеральный директор компании Ananta Travel Entertainment Pvt Ltd.

Квартиру в Гоа можно купить по цене от 30 тыс дол, если брать ее в удаленном от побережья районе (примерно в 5 км от пляжей). Первичный рынок представлен в основном объектами, возводимыми индийскими компаниями, которые строят в соответствии с европейскими стандартами. Качество строительства хорошее, жилье в Гоа сдается обычно с чистовой отделкой.

Вторичный рынок штата представлен большей частью апартаментами в квартирных комплексах, отдельно стоящими виллами и обычными частными домами. Цена дома площадью в 100–120 кв. м составляет примерно 80-120 тыс.дол. (если он не находится непосредственно на берегу океана). Проверка юридической чистоты объекта при подписании сделки о купле-продаже может стоить от 1,5 до 3 тыс дол.

Перед иностранными покупателями индийского жилья часто встает вопрос: что безопаснее приобретать, «первичку» или «вторичку». Некоторые эксперты полагают, что надежнее покупать новую недвижимость. Анна Роговская же считает, что на этот вопрос ответить однозначно практически невозможно: «Новые проекты могут еще не иметь полностью оформленных документов, старые объекты могут иметь запутанную историю. Любое жилье нуждается в тщательной проверке и острожном подходе. Вообще, специфика индийского рынка, которую трудно воспринять российскому (да и вообще иностранному) покупателю, состоит в абсолютно индивидуальном подходе к каждой конкретной ситуации и к каждой сделке. Поэтому давать какие-то общие рекомендации даже в таких, казалось бы, конкретных вопросах, как налоги, практически невозможно. Вернее, бессмысленно».

Самостоятельное строительство в Гоа не представляет никакой проблемы для собственника земельного участка, который изначально разрешен к капитальной застройке. Обязательное для всех органичение – запрет на застройку вближе чем 200 м от полосы прибоя.

Однако как при покупке готового объекта, так и при самостоятельном строительстве все действия  и принимаемые решения необходимо согласовывать с адвокатом.

 

Главный миф

Как отмечает Анна Роговская, индийский рынок недвижимости, к сожалению, окутан многими мифами. Но обо всем по порядку. Для покупки недвижимости в Индии иностранному лицу необходимо иметь бизнес-визу и зарегистрированную в Индии компанию, на которую, собственно, и приобретается объект. И вот самый главный и самый распространенный миф – это необходимость иметь в доле компаньона-индуса при оформлении компании и покупке недвижимости. «Это совершенно не так. Недвижимость, да и любая другая собственность, может быть приобретена иностранцем на условиях открытия  собственной фирмы в Индии, оформленной в соответствии со всеми требованиями индийского законодательства, которая собственно и станет владельцем недвижимости или другой собственности», – поясняет эксперт.

Регистрация компании занимает не менее полутора месяцев. Одной из наиболее распространенных и простых в регистрации форм компании является так называемая Private Limited Company.  В такой фирме может быть от двух до пяти директоров, все они могут быть иностранцами, главное для них – наличие действующей индийской визы. Студенческая виза не дает права на то, чтобы ее обладатель стал директором компании.

Минимальный уставной капитал для Private Limited Company  составляет 100 тысяч рупий, которые должны быть переведены на счет компании одним из директоров (или, по частям, каждым из директоров) из-за рубежа, предпочительно из той страны, гражданами которой они являются.

 

Не пренебрегать советами

     Тем россиянам, кто собирается приобрести недвижимость в Гоа (и шире – в Индии), стоит прислушаться к советам специалиста. Их дает Анна Роговская: «К сожалению, в Индии далеко не редки случаи мошенничества при совершении сделок по оформлению недвижимости или бизнеса. Плохое знание английского языка и непонимание общей логики индийского права русскими бизнесменами и туристами играет на руку тем, кто работает нечестно.

 Прежде всего, не подписывайте документов до тех пор, пока они не переведены на русский язык и пока вы не убедитесь, что абсолютно все пункты вам понятны. На первый взгляд, совет банальный. Но он основан на многолетней практике. Очень часто люди подписывают бумаги, не понимая их значения, руководствуясь доверием и дружбой. Далее. Обращаясь к юристу, консультируйтесь не с ближайшим (территориально) адвокатом,  а с адвокатом из другого крупного индийского города. К тому же, обращаясь к территориально удаленному юристу, риск попасть в руки мошенников, действующих заодно, значительно снижается. Совершенно бесполезно отсылать индийские документы на проверку российским юристам. Бывали и такие случаи.

  Подписывая договоры и другие документы, связанные с ведением бизнеса, с индийскими гражданами и компаниями, нужно четко понимать, что если вы имеете туристическую визу, то ваша подпись на договоре нелегитимна. Единственный случай, когда ваша подпись имеет юридическую силу, это в документах на оформление вашей собственной компании и временных соглашениях, в которых будет указано, что они временные до оформления компании, а процесс оформления компании уже начат.

Также не стоит экономить на оформлении собственности или на адвокатах. Такая экономия может, что называется, выйти боком».

В заключение несколько слов о том, как сказался мировой кризис на рынке недвижимости популярного штата. «Рынок недвижимости Гоа не сильно ощутил влияние мирового кризиса, – говорит Анна Роговская. – Дело в том, что основными покупателями жилья являются все-таки граждане Индии, а сама страна в целом, по моему мнению, пострадала от кризиса гораздо меньше, чем, скажем, Россия или Европа. Цены на недвижимость немного упали, спрос немножко просел, но не более».

 

Справка

Го́а – самый маленький индийский штат, расположенный  на берегу Индийского океана, примерно в 400 километрах к югу от Бомбея. Его площадь составляет всего 3702 кв. км. Столица – Панаджи, крупнейший город – Васко-да-Гама.

Мировую известность Гоа получил благодаря бесконечным песчаным пляжам, прозрачному океану и безоблачному небу. Мягкий климат Гоа и короткий период муссонов в июне-июле дают возможность отдыхать там круглый год. Температура воздуха летом +24 – +33 С, зимой +21– +32 С.